规范二手房交易市场是保障居民住房权益、维护社会公平的关键举措。当前二手房交易已成为满足刚需和改善型需求的主要渠道,其市场秩序直接影响数千万家庭的居住质量与财产安全。规范二手房交易市场,能有效遏制中介操控价格乱象,避免消费者因信息不对称蒙受损失,有利于“房住不炒”政策落地,切实保障居民“住有所居”的基本权利。 一、二手房市场乱象与危害 近期调研显示,部分中介机构正通过“价格操控-信息垄断-舆论唱空”三位一体手段扰乱二手房市场秩序,其乱象与危害主要有三个方面: 一是价格操控。采用“阶梯式压价”策略,同一房源反复要求降价,部分小区出现挂牌价大幅下跌现象。南京市房产局2025年7月数据,江北华润国际社区89㎡房源成交价较2021年峰值下跌66%,从4.84万/㎡跌至1.66万/㎡;江宁龙湖春江郦城135㎡房源成交价2.36万/㎡,较峰值5.5万/㎡下跌57%;河西中板块某业主2023年4.8万/㎡购入的房源,2025年挂牌价仅3.9万/㎡,亏损超百万仍难成。 二是信息垄断。头部中介平台选择性展示低价成交案例,隐瞒真实市场数据。绝大多数卖家在中介只提供异常低价案例的情况下,报价远低于市场价。有许多中介软硬兼施迫使卖家变相接受“不降价不推荐”的霸王条款。 三是舆论操控。一些中介通过短视频平台散布“房价必跌”论调,造成“越降价越观望”的市场死循环,与国家“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标严重背离。 二、违背国家政策的三重表现 中介机构通过“价格操控-信息垄断-舆论唱空”三位一体手段扰乱市场秩序的行为,已对国家房地产调控政策形成系统性挑战。其主要表现: (一)对抗“房住不炒”定位。中介通过“心理战”策略人为压低挂牌价。许多业主遭遇中介反复强调“户型缺陷”“同小区低价竞争”等话术施压,部分房源被迫屡次降价,形成非市场化的价格扭曲。 (二)破坏金融安全防线。当房价下跌时,高评贷款首当其冲。中介与评估机构合谋虚增房产价值,直接导致银行抵押物价值失真,放大金融体系风险敞口,形成系统性金融风险。 (三)阻碍供给侧改革。当前中介收费普遍达成交价2.5%-3.5%,远高于英国1.5%、美国2%-2.5%,500万房产中介费达12.5-17.5万元,这种制度性交易成本正吞噬居民资产。传统中介模式已对“以旧换新”等政策形成执行壁垒。 三、建设国家二手房平台的实施路径 针对上述表现,建议由住建部牵头构建“全国统一、属地管理”的数字化交易体系,具体实施路径: 1.平台架构:在国家层面,制定《二手房交易数据标准》,建立价格监测模型;在省级层面,开通资金监管账户,实行“交易款秒冻结、产权过户后解冻”机制;在市级层面,配备线下服务网点,提供核验、签约等配套服务,或开发“房信通”小程序,实现房源核验、预约网签等业务“掌上办”。 2.关键制度设计:实行“0.5%封顶”交易费,较现行市场标准降低90%;推行“价格承诺制”,卖家可设置“最低成交价”保护线。 3.配套保障措施:一是立法保障,推动《住房租赁条例》修订,明确平台法律地位;二是技术支撑,应用区块链技术,实现“房源-资金-权证”全链存证;三是服务保障,设立自助交易服务点,提供合同指导、资金监管等免费服务;四是舆论引导,联合主流媒体发布“市场健康指数”月度报告。 四、建设国家二手房平台预期惠民成效 本方案实施后,可以显著降低买卖双方交易成本,全面提升交易效率,市场环境将更加透明,可以有效防范中介哄抬房价行为,较好实现“降费、提速、稳市”三重民生效益。 |
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