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【参政议政】关于规范二手房交易市场 促进房地产市场止跌回稳的社情民意 乔 久 华

规范二手房交易市场是保障居民住房权益、维护社会公平的关键举措。当前二手房交易已成为满足刚需和改善型需求的主要渠道,其市场秩序直接影响数千万家庭的居住质量与财产安全。规范二手房交易市场,能有效遏制中介操控价格乱象,避免消费者因信息不对称蒙受损失,有利于房住不炒政策落地,切实保障居民住有所居的基本权利。

一、二手房市场乱象与危害

近期调研显示,部分中介机构正通过价格操控-信息垄断-舆论唱空三位一体手段扰乱二手房市场秩序,其乱象与危害主要有三个方面:

一是价格操控。采用阶梯式压价策略,同一房源反复要求降价,部分小区出现挂牌价大幅下跌现象。南京市房产局20257月数据,江北华润国际社区‌89㎡房源成交价较2021年峰值下跌66%,从4.84/㎡跌至1.66/江宁龙湖春江郦城‌135㎡房源成交价2.36/㎡,较峰值5.5/㎡下跌57%‌河西中板块某业主20234.8/㎡购入的房源,2025年挂牌价仅3.9/㎡,亏损超百万仍难成。

二是信息垄断。头部中介平台选择性展示低价成交案例,隐瞒真实市场数据。绝大多数卖家在中介只提供异常低价案例的情况下,报价远低于市场价。有许多中介软硬兼施迫使卖家变相接受不降价不推荐的霸王条款。

三是舆论操控。一些中介通过短视频平台散布房价必跌论调,造成越降价越观望的市场死循环,与国家稳地价、稳房价、稳预期的调控目标严重背离。

二、违背国家政策的三重表现

中介机构通过价格操控-信息垄断-舆论唱空三位一体手段扰乱市场秩序的行为,已对国家房地产调控政策形成系统性挑战。其主要表现:

(一)对抗房住不炒定位。中介通过心理战策略人为压低挂牌价。许多业主遭遇中介反复强调户型缺陷”“同小区低价竞争等话术施压,部分房源被迫屡次降价,形成非市场化的价格扭曲。

(二)破坏金融安全防线。当房价下跌时,高评贷款首当其冲。中介与评估机构合谋虚增房产价值,直接导致银行抵押物价值失真,放大金融体系风险敞口,形成系统性金融风险。

(三)阻碍供给侧改革。当前中介收费普遍达成交价2.5%-3.5%,远高于英国1.5%、美国2%-2.5%500万房产中介费达12.5-17.5万元,这种制度性交易成本正吞噬居民资产。传统中介模式已对以旧换新等政策形成执行壁垒。

三、建设国家二手房平台的实施路径

针对上述表现,建议由住建部牵头构建全国统一、属地管理的数字化交易体系,具体实施路径:

1.平台架构:在国家层面,制定《二手房交易数据标准》,建立价格监测模型;在省级层面,开通资金监管账户,实行交易款秒冻结、产权过户后解冻机制;在市级层面,配备线下服务网点,提供核验、签约等配套服务,或开发房信通小程序,实现房源核验、预约网签等业务掌上办

2.关键制度设计:实行“0.5%封顶交易费,较现行市场标准降低90%;推行价格承诺制,卖家可设置最低成交价保护线。

3.配套保障措施:一是立法保障,推动《住房租赁条例》修订,明确平台法律地位;二是技术支撑,应用区块链技术,实现房源-资金-权证全链存证;三是服务保障,设立自助交易服务点,提供合同指导、资金监管等免费服务;四是舆论引导,联合主流媒体发布市场健康指数月度报告。

四、建设国家二手房平台预期惠民成效

本方案实施后,可以显著降低买卖双方交易成本,全面提升交易效率,市场环境将更加透明,可以有效防范中介哄抬房价行为,较好实现降费、提速、稳市三重民生效益。




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